A Polgári Törvénykönyvben nincs konkrét definíció, pedig az ingatlanjog alapja az ingatlan. Ugyanakkor a kialakult gyakorlat alapján Ingatlan az ingatlan-nyilvántartás hatálya alá tartozó földterület, illetve minden, ami a földdel tartósan egyesítve, szilárd összeköttetésben van.

Az ingatlannyilvántartásról szóló törvény szerint önálló ingatlan az, melynek saját helyrajzi száma van. Tehát más ingatlanoktól függetlenül átruházható és elkülöníthető. Ezen belül fontos megkülönböztetni a földrészleteket (Inytv. 11. §) és az egyéb önálló ingatlanokat (Inytv. 11. §).

Az illetéktv. valamint a helyi adókról szóló tv. szerint az ingatlan a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló valamennyi dolog. A személyi jövedelemadóról szóló tv. szintén ezt a meghatározást használja, azonban kiegészíti azzal, hogy a lábon álló termés és a termény nem minősül ingatlannak.

Az ÁFA tv. a lakóingatlan fogalmát ismeri, ami a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlant foglalja magában. Ennek mentén tovább haladva nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépített (pl.: gazdasági épület, garázs, műhely, üzlethelyiség).

Mindezek ismeretében a legegyszerűbb és a legpraktikusabb meghatározása az ingatlan fogalmának az, ha azt hívjuk ingatlannak, aminek saját helyrajzi száma van. Az ezen felüli részletkérdések kapcsán pedig érdemes ingatlan ügyvédhez fordulni.

• 1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről (ún. régi Ptk.)
• 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.)
• 2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről
• 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról, és annak végrehajtási rendelete, a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet
• 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról, illetve ennek a végrehajtásáról szóló 106/1999. (XII. 28.) FVM rendelet
• 2003. évi CXXXIII. tv. a társasházakról
• 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról
• 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről
• 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
• 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról

Bármilyen ingatlant érintő kérdés esetén és ügyben forduljanak bizalommal ingatlan ügyvédhez. Szakértő és hatékony segítséget kaphatnak az ingatlanjog kapcsán. Így például:

• ingatlan adásvétel, ajándékozás, átruházás bármely egyéb jogcímen;
• CSOK, falusi CSOK, babaváró ügyletek, illetve egyéb hitelügyletek jogi támogatása;
• jelzálogszerződések, terhek törlése;
• bérleti szerződések;
• ingatlanberuházások, ipari létesítmények létrehozása és üzemeltetése;
• telekalakítás, szolgalom, elbirtoklás;
• külföldiek ingatlanszerzése kérdéskörében.

Mindenképpen érdemes ingatlannal kapcsolatos jognyilatkozat megtétele előtt friss tulajdoni lapot lekérni. A tények sokszor igen távol állnak a valóságtól, vagy éppen a másik fél tényállításaitól. Ha időben beszerezzük a tulajdoni lapot és konzultálunk egy ingatlan ügyvéddel, akkor meglehetősen sok bosszúságtól tudjuk magunkat megkímélni.

Tulajdoni lapot bárki kérhet, akár Ügyfélkapun keresztül vagy akár a Földhivatal Online rendszere révén. Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles nyilvántartás. Ezért a lekért tulajdoni lapon lévő adatok, jogok és tények kapcsán vélelmezni kell, hogy fennállnak és valósak. A tulajdoni lapból az adott ingatlanra, illetve az azzal kapcsolatos jogokra, tényekre vonatkozó adatokat lehet kiolvasni.

A tulajdoni lap tetején a széljegyek, azaz a már beadott, de még el nem intézett kérelmek szerepelnek. Ha ilyet látunk egy kiszemelt ingatlan tulajdoni lapján, akkor mindenképpen meg kell bizonyosodni a széljegy tartalmáról, valamint a mögöttes iratokról.

A tulajdoni lap I. része tartalmazza az ingatlan adatait és jellegét. Itt található az ingatlan címe, helyrajzi száma, művelési ága (pl.: erdő, szántó, kert), rendeltetése (pl.: lakás, lakóház, udvar), jogi jellege (pl.: műemlék, termőföld esetén aranykorona érték, bányatelek,), valamint a területe.

A tulajdoni lap II. részében szerepelnek a tulajdonos(ok) neve, egyéb adatai, tulajdoni hányada, szerzés jogcíme, a vonatkozó bejegyző határozat száma, továbbá a kapcsolódó kérelem érkezési ideje.

A tulajdoni lap III. része az ún. teherlap, melyen az ingatlanhoz kapcsolódó terheket, további tényeket és jogokat (pl.: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, özvegyi jog, haszonélvezeti jog, végrehajtási jog) lehet megtalálni. Emellett, ha több tulajdonos van, és csak az egyik tulajdonjoga van megterhelve, akkor a megfelelő utalás (pl.: II./3.) a III. részben szokott szerepelni. Mivel a teherlapon találhatók a legfontosabb korlátozások, ezért mindenképpen alaposan át kell nézni. Ha pedig nem tartalmaz bejegyzést a III. rész, akkor az ingatlan per-, teher- és igénymentes, azonban ilyenkor is figyelni kell a széljegyeket, nehogy teher bejegyzése iránti kérelem legyen folyamatban.

A tulajdoni lap értelmezéséhez mindenképp javasolt egy ahhoz értő ügyvéd, avagy ingatlan ügyvéd segítségét kérni.

Az egyik és talán legfontosabb lépés, hogy még az ingatlan kiválasztása előtt mérjük fel pénzügyi lehetőségeinket még hozzá olyan szemmel, hogy a vételáron felül maradjon tartalékunk a beköltözésre, az illetékre, az ügyvédre, esetleg némi felújításra.

A kiszemelt ingatlan műszaki és jogi helyzetének mindenképpen még bármiféle nyilatkozat megtétele előtt pontosan utána kell járni. Érdemes ennek kapcsán egy tulajdoni lapot beszerezni, melyből fény derülhet esetleges tartozásokra, így például közüzemi tartozásra, közös költség elmaradásra, jelzálogra. Proaktív lehet tehát, ha egyeztetünk egy ingatlan ügyvéddel, társasházi lakóingatlan esetén pedig ismerjük meg az alapító okiratot és az Szervezeti és Működési Szabályzat. Mindeközben a műszaki állapotát is érdemes feltérképezni a kiszemelt ingatlannak, hiszen későbbi nem tervezett költségektől és tennivalóktól, sőt akár pereskedéstől is mentesülhetünk, ha időben megszerzett információk alapján hozzuk meg döntésünket.

Az ingatlan ügyvédünk előzetes véleménye nélkül lehetőleg nem írjunk alá semmiféle szándéknyilatkozatot, előszerződést vagy ezekhez hasonló dokumentumot. Ezek az iratok ugyanis előre meghatározzák az ügylet későbbi sorsát, és kötik a feleket, ezért nem érdemes ezeket az ingatlanközvetítőre bízni. Sőt a hatályos jogszabályok alapján ingatlanos nem is szerkeszthet ilyen dokumentumokat. Az ingatlanos az eladót képviseli, nem rendelkezik jogi szaktudással, nincs felelőssége a jogügylet sorsáért, és a számára átadott pénz jogi helyzete is problémás, pénzletétet sem kezelhet.

Továbbá alapos felmérést igényel a hitel szükségessége, illetve annak megfelelő mértéke. Mindenképpen javasolt az esetleges támogatások, kedvezmények részletes felmérése (pl.: CSOK, falusi CSOK, babaváró hitel, szabad felhasználású hitel) és szükség esetén tanács kérése ezek kapcsán.

A hétköznapi szóhasználatban e két fogalom gyakran tévesen egybe mosódik, pedig alapvető eltérések vannak a kettő közt.

Az előleg az adásvételi szerződés meghiúsulása esetén visszajár a vevőnek, húzódjon bármilyen ok is a háttérben. Ezzel szemben a foglaló a vevő és az eladó számára egyaránt biztosítékul szolgál, s csak akkor jár vissza, ha a jogügylet meghiúsulásáért egyik fél sem felel, vagy éppen mindkét fél felelős. Ha csak a vevő felelős az adásvétel meghiúsulásért, akkor az adott foglalót ő elveszti, azt az eladó megtarthatja. Ha az eladó a felelős, akkor ő a kapott foglaló kétszeresét köteles a vevőnek visszafizetni.

A hagyaték átszállását (örökhagyó halála) követő 5. évtől nincs Szja fizetési kötelezettség, ha drágábban adjuk el az ingatlant, mint a hagyatéki értéke. Az ezt megelőző időben az értékkülönbözet, mint adóalap alapján sávos csökkenés mellett az Szja mértéke 15 %. Ez az adóalap a megszerzés évében és az azt követő évben 100 %-os, a megszerzés utáni 2. évben 90 %-os, a 3. évben 60 %-os, a 4. évben 30 %-os, az 5. évtől pedig ez 0 % lesz.

Igen, bizonyos esetekben kell Szja-t fizetni ajándékba kapott ingatlan eladása után. Amennyiben korábban ajándékba kapott ingatlant adunk el, az Szja alapja az eladási ár 25%-a. Ez az alap a megszerzés évében és az azt követő évben 100%-os lesz, a 2. évtől 90%-os, a 3. évtől 60%-os, a 4. évben 30%-os, az 5. évtől pedig 0%-os. Az Szja mértéke 15%.

Ingatlan adásvétel, ajándékozás esetén elsődlegesen az ingatlan értéke, másodlagosan pedig az ügy bonyolultsága alapozza meg az ügyvédi munkadíjat.

Az ingatlan ügyvéd – szemben egy ingatlanossal, aki lehet, hogy előző nap még más szakmával foglalkozott – nevét és felelősségét adja az adásvételhez, illetve egyéb ingatlanra vonatkozó jogügylethez. Ahhoz, hogy valaki ingatlan ügyvéd lehessen, évtizedes tanulás, szakvizsga, szakmai tapasztalat kell.

Ingatlan ügyvédként versenyképes árakon, 0,3% és 0,7% között dolgozom. Emellett minden egyes ügyletet kiemelten kezelek és lelkiismeretesen végig viszek. Nálam nincs elfelejtett határidő, vagy érvénytelen, esetleg be nem adott okirat. Az ügyfeleim számára mindig elérhető vagyok és minden esetben kellő tájékoztatást adok az ügyük állásáról.

Kérem fontolják meg, hogy kívánnak-e pár forint spórolásával folyamatosan idegeskedni, vagy értő kezekben kívánják tudni az ingatlan ügyleteiket.